La LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, a déjà existé depuis 1949. Avec les dispositions fiscales relatives à la LMNP, chaque citoyen peut devenir un propriétaire de bien, tout en moyennant de loyers locatifs non-imposables inscrits parmi les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’investissement dans le cadre de la LMNP est très intéressant, notamment sur le long terme. Malgré le fait que les revenus issus de ces investissements ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ou excéder 50 % des revenus annuels globaux du propriétaire, les avantages fiscaux qu’ils procurent sont bénéfiques.
Généralités sur les avantages fiscaux de la LMNP
La fiscalité relative à la LMNP est flexible. En effet, il est possible de louer un logement dans des résidences de service ou louer des appartements classiques, quel que soit le type de location conclue, à condition qu’elle soit meublée. D’abord, la fiscalité de la LMNP offre au contribuable la possibilité d’imputer les déficits issus de son activité sur son revenu global. Et si le bien est obtenu en VEFA (valeur d’état futur à l’achèvement), avec des charges qui ont conduit à une situation de déficit, ce dernier peut être imputé sur la globalité des revenus pour les trois premières années de location.
Ensuite, il y a aussi des exonérations et une défiscalisation relatives à l’impôt sur la fortune (ISF) et les plus-values immobilières. En fait, concernant ces dernières, l’exonération est de 100 % si les plus-values (PV) n’excèdent pas 90 000 euros HT (hors taxe), et elle est partielle si les PV se trouvent entre 90 000 et 126 000 euros HT. Cependant, l’exonération n’est obtenue qu’après cinq ans d’exercice, et ce, quel que soit le montant des PV. En raison du fait que les biens meublés loués sont considérés comme des biens professionnels, dans ce cas, ils ne sont pas frappés par l’impôt sur la fortune (ISF). Enfin, la fiscalité dans le cadre de la LMNP octroie la possibilité pour une éventuelle réduction d’impôts. Julien Vautel peut vous attribuer des informations fiables en la matière. Etant spécialiste doté d’expériences confirmées, Julien Vautel peut vous accompagner dans les questions relatives à ces fiscalités.
Avantages de la LMNP relatifs à l’impôt sur le revenu
En différence des loyers émanant des locations de logements non meublés, la LMNP est régie par le régime réel ou le régime micro-BIC selon la recette nominale effective réalisée. En principe, le régime appliqué est le micro-BIC si les recettes locatives ne dépassent pas la somme de 70 000 euros.
Un abattement de 50 % peut être appliqué sur les loyers, traduisant que seule la moitié des recettes locatives est imposée à l’impôt sur le revenu. À cet effet, le bénéficiaire doit effectuer une demande au niveau de l’administration fiscale. Ce régime permet au bénéficiaire de déduire de sa recette les charges locatives qu’il a effectivement engagé, s’agissant notamment de la taxe foncière, des frais de gestion, des dépenses d’entretien, des intérêts d’emprunt, des frais de comptable ou de notaire, des frais de travaux, etc. Le propriétaire peut également procéder à l’amortissement des meubles et des équipements sur un délai de cinq à dix ans, permettant ainsi de déduire annuellement entre 10 à 20 % du prix d’acquisition de ces biens.
TVA récupérable
En guise d’incitations fiscales dans le cadre de la LMNP, il est possible de demander une récupération de la TVA incluse dans le prix d’acquisition du bien. Pour en bénéficier, vous devez acquérir un logement dans une résidence de services avec trois services au minimum. Il faut aussi acheter un bien neuf et entrer dans le statut LMNP, tout en assurant que les revenus obtenus soient déclarés dans la catégorie BIC. Dans cette configuration, le taux de TVA appliqué doit s’établir à 5,5 % des loyers perçus.
Toutefois, suivant l’instruction du 28 juillet 2009, il faut s’assurer que les locaux comportent tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale et convenable. Ces éléments sont des déterminants du statut LMNP, que le logement soit classique ou qu’il soit une résidence de services.
Quelques conseils pour bien louer son logement
Il existe une multitude de règles, notamment sécuritaires, qu’il faut respecter dans le cadre de location de logement meublé, s’agissant surtout :
- De la superficie du bien (supérieure à neuf mètres carré),
- De la hauteur du plafond (au moins 2,2 mètres) et,
- De la conformité du loyer à la superficie et à l’ancienneté du logement ainsi qu’au prix du marché.
Le caractère intéressant de la fiscalité LMNP réside dans le fait qu’elle permet d’effectuer un investissement afin de louer un appartement ou une maison, tout en moyennant de revenus locatifs non fiscalisés. Dans le cadre de la fiscalité LMNP, la location meublée non-professionnelle est considérée comme étant une activité commerciale dont les revenus sont imposables en sa qualité de BIC. Toutefois, la loi de finances peut disposer d'autres réductions d'impôts.
